Le nouveau dispositif « Bailleur Privé » (Jeanbrun / Relance Logement) : ce qu’il faut retenir
Le dispositif Bailleur Privé, aussi appelé Jeanbrun ou Relance Logement, est une nouvelle mesure destinée à relancer l’investissement locatif en France. Son principe repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal permettant de réduire le revenu imposable du propriétaire, sous certaines conditions de location. Ce dispositif concerne l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA, avec une application pour les biens acquis à compter de 2026.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif vise exclusivement les logements collectifs neufs, achetés pour être loués en location nue, donc non meublée. Le bien doit être mis en location en tant que résidence principale du locataire. Il n’y a pas de plafond réglementaire global sur le prix d’achat du bien, même si une optimisation fiscale maximale se situe autour de 285 700 € en locatif intermédiaire.
Les conditions à respecter
- Engagement minimum de location : 9 ans
- Location nue obligatoire
- Logement collectif uniquement
- Respect des plafonds de loyers
- Respect des plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre du foyer familial jusqu’au 2e rang
- Respect des normes énergétiques en vigueur
Ce dispositif s’adresse donc aux investisseurs qui souhaitent bâtir une stratégie patrimoniale de long terme tout en bénéficiant d’un cadre fiscal incitatif.
Un avantage fiscal fondé sur l’amortissement
La grande nouveauté du dispositif Bailleur Privé réside dans son amortissement fiscal. La base amortissable représente 80 % de la valeur du bien. Le taux d’amortissement varie ensuite selon le niveau de loyer choisi :
- Locatif intermédiaire : 3,5 % par an
- Locatif social : 4,5 % par an
- Locatif très social : 5,5 % par an
En locatif intermédiaire, la durée théorique d’amortissement ressort à environ 28 à 29 ans. Ce mécanisme peut permettre de réduire significativement l’imposition sur les revenus fonciers, voire de générer un déficit imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
Des plafonds annuels à connaître
Le dispositif prévoit des plafonds annuels d’amortissement, fixés non pas par bien immobilier, mais par foyer fiscal :
- Intermédiaire : 8 000 € par an
- Social : 10 000 € par an
- Très social : 12 000 € par an
L’excédent d’amortissement est reportable, ce qui peut renforcer l’intérêt du dispositif dans une stratégie patrimoniale structurée. Le dispositif peut également être utilisé dans le cadre d’une SCI à l’IR.
Comment est calculé le loyer ?
Le dispositif repose sur trois niveaux de loyers : intermédiaire, social et très social. La formule de calcul du loyer maximal est similaire à celle utilisée dans les dispositifs Pinel ou Denormandie :
Loyer maximal = plafond de zone (€/m²) × surface utile × coefficient
- Surface utile : surface habitable + 50 % des annexes dans la limite de 8 m²
- Coefficient : 0,7 + (19 / surface), plafonné à 1,2
À titre d’exemple, pour un bien situé en zone A d’une surface de 45 m², le loyer intermédiaire ressort à environ 732 € par mois.
Quels sont les points d’attention ?
Même si ce dispositif peut être attractif, il faut garder à l’esprit qu’à la revente, les amortissements pratiqués viennent minorer le prix d’acquisition fiscal. Cela peut donc avoir un impact sur la fiscalité de la plus-value lors de la revente du bien.
Pourquoi ce dispositif peut intéresser les investisseurs ?
- Investir dans le neuf
- Construire un patrimoine locatif sur le long terme
- Profiter d’un levier fiscal via l’amortissement
- Développer un investissement immobilier avec un cadre fiscal structuré
Conclusion
Le dispositif Bailleur Privé / Jeanbrun / Relance Logement introduit une logique nouvelle en immobilier locatif : plutôt qu’une simple réduction d’impôt, il repose sur un amortissement fiscal structuré. Réservé aux logements collectifs neufs loués nus avec un engagement locatif minimum de 9 ans, il constitue une alternative intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur fiscalité tout en développant un patrimoine immobilier durable.
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