Résumé

En matière de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'acheteur dispose d'un délai étendu pour agir contre les vices apparents affectant le bien immobilier. Contrairement à une idée répandue, le fait de signaler ces désordres plus d'un mois après la prise de possession n'empêche pas l'exercice de l'action en garantie, dès lors que celle-ci est engagée dans le délai légal d'un an.

Dans le cadre d'une VEFA, l'acheteur bénéficie d'une protection spécifique prévue par le code civil. Il dispose d'un délai d'un an pour agir en garantie des vices apparents, même lorsque les désordres n'ont pas été dénoncés dans le mois suivant la prise de possession de l'immeuble. Cette règle vise à protéger l'acquéreur face à des défauts qui peuvent se révéler progressivement après l'entrée dans les lieux.

En cas de retard de livraison du bien immobilier, l'acheteur est également en droit de solliciter des indemnités, sous réserve d'une expertise permettant d'évaluer le préjudice subi. Toutefois, la reconnaissance de ce droit ne garantit pas automatiquement la prise en charge de l'ensemble des travaux de parachèvement ou de réparation.

Dans l'affaire en cause, la cour d'appel a rejeté les demandes de l'acheteur relatives aux travaux de parachèvement et aux désordres relevés par l'expert. Elle a estimé que la vente ne prévoyait pas la rétention de 5 % du prix de vente pour les travaux inachevés et que les désordres invoqués n'avaient pas été mentionnés dans les réserves figurant au procès-verbal de réception.

La position de la Cour de cassation

La Cour de cassation a censuré cette analyse. Elle a rappelé que l'acheteur est recevable à agir en garantie des vices apparents dans l'année suivant la réception de l'immeuble ou l'expiration du délai d'un mois après la prise de possession, même si les vices ont été signalés postérieurement à ce délai d'un mois.

Selon la haute juridiction, les travaux de parachèvement peuvent relever des garanties légales dues par le vendeur d'un immeuble à construire. Le droit d'agir ne dépend donc pas du moment où les désordres ont été dénoncés, mais uniquement du respect du délai légal pour introduire l'action.

Rappels juridiques essentiels

Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être exonéré des vices apparents ni avant la réception de l'ouvrage, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acheteur, conformément à l'article 1642-1 du code civil.

L'action en garantie des vices apparents doit être engagée dans l'année suivant le plus tardif de ces deux événements, en application de l'article 1648 du code civil. La jurisprudence constante rappelle que le délai d'apparition des vices apparents ne constitue pas un délai de dénonciation obligatoire. Ainsi, une clause contractuelle limitant la garantie aux désordres signalés dans le mois suivant la prise de possession est réputée non écrite.

Conclusion

Cette décision confirme une protection renforcée de l'acheteur en VEFA. Elle rappelle que la vigilance reste essentielle lors de la réception et de la prise de possession du bien, mais que l'absence de dénonciation immédiate des vices apparents n'emporte pas renonciation aux garanties légales. Pour sécuriser ses droits, l'acquéreur a tout intérêt à agir dans les délais légaux et à se faire accompagner par un professionnel du droit immobilier.