Résumé

En ce début de mois de novembre 2022, alors que la période d'Halloween fait monter les frissons, une autre inquiétude s'installe chez de nombreux Français : celle de l'immobilier. Entre durcissement des normes bancaires, nouvelles exigences énergétiques, hausse des taux et inflation des coûts de construction, le secteur traverse une phase de turbulences inédite. Faut-il pour autant redouter l'investissement immobilier ? Analyse des facteurs qui bouleversent le marché.

L'année 2022 aura été particulièrement riche en événements pour le secteur immobilier, pilier historique de l'économie française. L'adage bien connu selon lequel "quand le BTP va, tout va" semble aujourd'hui mis à rude épreuve. De nombreux chantiers sont à l'arrêt au cours du troisième trimestre 2022, entraînant une baisse d'activité et une perte de confiance chez les investisseurs.

Plusieurs facteurs cumulatifs expliquent ce chamboulement général. Normes bancaires plus strictes, contraintes énergétiques renforcées et contexte économique inflationniste participent à un climat d'incertitude qui freine les projets immobiliers.

Durcissement des règles de financement bancaire

Depuis le 1er janvier 2022, les nouvelles normes du Haut Conseil de stabilité financière encadrent plus strictement l'octroi des crédits immobiliers. Le taux d'endettement des emprunteurs est désormais limité à 35 %, assurance comprise, avec une durée maximale d'emprunt fixée à 25 ans.

Une marge de flexibilité de 20 % des nouveaux crédits est toutefois accordée aux banques afin de ne pas pénaliser les dossiers disposant d'un reste à vivre confortable. Malgré cette souplesse, ces règles limitent l'accès au crédit, y compris pour des investisseurs disposant de revenus élevés.

Nouvelles normes énergétiques et contraintes de rénovation

L'entrée en vigueur des nouvelles méthodes de calcul du diagnostic de performance énergétique bouleverse également le marché. De nombreux logements auparavant classés D ou E basculent désormais en catégories F ou G, devenant progressivement incompatibles avec la location.

Cette transition écologique vise à inciter les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique. Toutefois, la réalité du terrain complique fortement cette démarche. Les artisans se font rares, les délais s'allongent et le coût des matériaux a fortement augmenté en 2022, rendant les projets plus complexes à financer.

Hausse des taux et blocage du financement

À partir de juillet 2022, les banques ont commencé à relever leurs taux d'intérêt en réaction aux décisions de la Banque centrale européenne visant à lutter contre l'inflation. Cette hausse progressive du coût du crédit s'est toutefois heurtée à un taux d'usure insuffisamment adapté.

De nombreux dossiers de financement ont alors été refusés car le TAEG dépassait le taux d'usure en vigueur. Il a fallu attendre le 1er octobre 2022 pour une revalorisation significative de ce plafond, sous la pression des professionnels de l'immobilier. Malheureusement, dès le début du mois de novembre, les taux bancaires repartent à la hausse, recréant un scénario proche de celui observé durant l'été.

Faut-il avoir peur d'investir dans l'immobilier

L'accumulation de ces contraintes rend l'investissement immobilier plus technique et exigeant en cette fin d'année 2022. Les règles de financement se complexifient, la transition énergétique impose de nouveaux standards et l'inflation pèse sur les coûts de construction et de rénovation.

Pour autant, l'immobilier ne doit pas être appréhendé uniquement sous l'angle de la peur. L'investissement dans une résidence principale demeure un enjeu majeur pour les Français, notamment en raison de l'exonération de taxe sur la plus-value à la revente. À long terme, la pierre reste un actif refuge, à condition d'être bien conseillé et d'adapter sa stratégie au contexte actuel.

Conclusion

Si le marché immobilier traverse une période de turbulences en 2022, il ne s'agit pas pour autant d'un cauchemar irréversible. Une approche prudente, une analyse fine des contraintes réglementaires et un accompagnement professionnel permettent de transformer les incertitudes actuelles en opportunités à moyen et long terme.

Pour vous aider à y voir plus clair dans les méandres de l'immobilier et définir une stratégie adaptée à votre situation, il est fortement conseillé de solliciter un accompagnement personnalisé.